風云突變的2020年過半，對大多數(shù)房企來說，過程異常煎熬，前路仍舊艱辛。

在“三道紅線”一步一步從傳言到證實的八月，房企們陸續(xù)發(fā)布了2020年上半年業(yè)績。有的業(yè)績微跌，有的業(yè)績腰斬，但也有喜提50%業(yè)績漲幅的，可以說不同房企業(yè)績分化還是越來越明顯。

在外部環(huán)境不確定性的考驗中，在疫情黑天鵝沖擊之下，這份中報既是房企抗逆能力的評測表，也是房企定力的試金石，同時也是房企對標“三道紅線”的**次考核。



PART 1 | 三道紅線

三道紅線 ，即剔除預收款后的負債率不超過70%，凈負債率不超過**，現(xiàn)金短債比不低于1。

wind數(shù)據(jù)顯示，前30家發(fā)布年中報的房企中，凈負債率超過**的房企有9家，其中，建發(fā)國際**，達到了258%，合生創(chuàng)展**也達到了103%。另有21家房企的凈負債率低于**，其中龍湖、龍光、華潤置地、招商蛇口、新城控股和中海均在50%以下。

剔除預收款項后負債率（（總負債-預收款項）/（總資產(chǎn)-預收款項））超過70%的房企有23家，其中建業(yè)地產(chǎn)**，為86%，遠洋集團、越秀地產(chǎn)和世茂集團3家房企剛剛過70%。保利、龍湖、合生創(chuàng)展、華潤置地、招商蛇口、中海和中國金茂等7家房企低于70%。

30家房企中，有10家的現(xiàn)金短債比低于1，其中富力地產(chǎn)**，只有0.24，寶龍地產(chǎn)、招商蛇口和雅居樂均在0.95以上。另有20家房企的現(xiàn)金及等價物可以覆蓋當年到期債務，其中新城控股、越秀地產(chǎn)、龍光集團、建發(fā)國際、龍湖集團和中海均在2倍以上。

三道紅線結(jié)合來看，全部踩中的房企有4家，分別為富力地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、綠地控股和中南建設(shè)。4家房企處于綠色檔，分別為華潤置地、保利地產(chǎn)、龍湖和中海。8家踩中兩道紅線為橙色檔，14家踩中一條紅線為黃色檔。

PART 2 | 三項指標

除了剔除預收款項后資產(chǎn)負債率、凈負債率和現(xiàn)金短債比三道紅線外，監(jiān)管層還設(shè)置了有息負債同比增速、拿地銷售比、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額三個指標。

30家房企中，有9家房企的有息負債比2019年底增加幅度超過15%，其中合生創(chuàng)展達到51%，中梁控股達到了31%；有息負債減少的房企有5家，分別為中國金茂、碧桂園、富力地產(chǎn)、陽光城和融創(chuàng)中國，其中金茂降幅**達到了16%，融創(chuàng)降幅最小為0.61%。

30家房企中，拿地銷售比超過40%的房企有14家，其中有3家超過**。這14家房企中，有2家處于綠色檔中，有5家處于橙色檔中，其余均為黃色檔企業(yè)，紅色檔企業(yè)拿地銷售比均在40%以下。

30家房企中，只有13家A股上市的房企公布2020年上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流，其中有7家為負，包括保利地產(chǎn)、招商蛇口、新城控股和華僑城等房企；另有6家為正，包括金茂、陽光城、綠地、中南建設(shè)等房企。

PART 3 | 三道紅線為什么這些房企沒有觸線壓力？

年初以來降準降息潮雖然帶來了房企融資成本的直接下降，但疫情影響過去后，許多房企又陷入了瘋狂拿地，進而導致負債上漲、財務風險大增的惡性循環(huán)之中。

“三道紅線”沖著房企的有息負債而來，不難想象，今后房企融資將會受到很大限制。對于房企而言，拼的還是長期，想要在短期內(nèi)大幅度完成見負債、穩(wěn)財務的指標，也并不輕松。

其實在券商機構(gòu)的研究報告中，規(guī)劃到“綠檔”的企業(yè)中，大致可以分為三類。

1、國資背景類房企

以中海、華潤、越秀等為代表的國企央企，一方面他們有國資股東背書，未來償債風險不大；另一方面，由于股東歷來對它們的負債杠桿率以及盈利有一定的紅線，企業(yè)發(fā)展穩(wěn)健。這些房企往往能在融資市場上能拿到更便宜的錢。

2、穩(wěn)健經(jīng)營類房企

除了央企，也有像龍湖等這類標桿房企擁有較強的融資能力，這些房企憑借**的運營能力發(fā)展速度較快，同時也將財務杠桿和成本控制在良好的水平。

3、區(qū)域深耕類房企

諸如濱江集團這樣的區(qū)域性房企，在深耕地區(qū)通常土儲豐富。在剔除調(diào)控風險之后，大量的土儲讓區(qū)域深耕房企可以靈活應對市場變化。這樣的穩(wěn)健往往能成為其低成本融資的一大利器。

未來，能否被規(guī)劃到“綠檔”，也決定了企業(yè)能否拿到更便宜的錢。

在已公布年中報的房企中，龍湖成為特例，是**一家拿到比央企還“便宜”的錢的民企！

和大多數(shù)穩(wěn)健經(jīng)營的房企一樣，龍湖的融資策略除了依靠高度的克制與謹慎，還講究“天晴補屋頂”的未雨綢繆。今年初，龍湖把握住了融資的機會窗口，完成了數(shù)筆境內(nèi)外再融資。正是受益于此，龍湖能將平均借貸成本打到4.5%的低位。

目前，龍湖是國內(nèi)**一家獲得全部三家國際信用評級機構(gòu)（標普/穆迪/惠譽）投資級評級的民營房地產(chǎn)企業(yè)。

資訊來源：www.edijin.com